전월세 전환 계산기 — 제시 월세 상한 판정
집주인이 제시한 월세가 법정 전월세전환율 상한을 넘는지부터 판정합니다. 전세보증금과 남길 보증금, 제시받은 월세를 넣으면 그 월세에 실제로 적용된 전환율을 거꾸로 계산해 상한과 비교하고, 넘는 경우 월·연·계약기간(24개월) 초과액과 지금까지 낸 초과분, 상한에 맞추는 조정안까지 한 화면에서 보여 드립니다. 모든 계산은 브라우저 안에서만 실행되고 입력값은 저장되거나 전송되지 않습니다.
| 전환액 (월세로 돌리는 보증금) | - |
|---|---|
| 법정 상한율 | - |
| 상한 월세 계산 | - |
| 연 초과액 | - |
| 계약기간 초과액 | - |
| 이미 낸 초과분 추정 | - |
계산 공식
| 단계 | 계산식 |
|---|---|
| 법정 상한율 | min(연 10%, 한국은행 기준금리 + 연 2%) — 주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조 |
| 전환액 | 기존 전세보증금 − 전환 후 남길 보증금 |
| 상한 월세 | 전환액 × 상한율 ÷ 12 (원 미만 절사) |
| 적용 전환율 | 제시 월세 × 12 ÷ 전환액 × 100 |
| 초과액 | 제시 월세 − 상한 월세. 연 초과액은 ×12, 계약기간 24개월 초과액은 ×24 |
근거: 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한 — ① 대통령령 비율과 ② 기준금리 + 대통령령 이율 중 낮은 비율을 곱한 월차임을 초과할 수 없음), 같은 법 시행령 제9조(① 연 1할, ② 연 2%). 기준금리 기본값 3.00%는 2026년 8월 27일 인상 후 10월 22일 금융통화위원회에서 동결된 값으로 2026년 10월 27일에 확인했습니다. 이 계산기는 주택 전용이며, 상가건물 임대차의 별도 상한(연 12%와 기준금리 × 4.5 중 낮은 값)은 적용하지 않습니다. 월세를 전세로 환산하는 계산, 전세대출 비교, 월세 세액공제는 제공하지 않습니다.
전환액별 상한 월세 (상한율 연 5.00% 기준)
| 전환액 | 상한 월세 |
|---|---|
| 5,000만 원 | 208,333원 |
| 1억 원 | 416,666원 |
| 2억 원 | 833,333원 |
| 3억 원 | 1,250,000원 |
전환액 1억 원당 월 416,666원이 상한율 5%에서의 기준선입니다 (반올림하면 416,667원으로 표기하는 자료가 많고, 이 계산기는 상한이므로 원 미만 절사로 416,666원을 씁니다). 집주인이 전환액 1억 원에 월세 45만 원을 제시하면 그 자체로 상한 초과 신호입니다.
계산 예시
| 사례 | 조건 | 결과 |
|---|---|---|
| 대표 사례 (상한 초과) | 전세 3억 원 · 남길 보증금 1억 원 · 제시 월세 85만 원 · 기준금리 3.00% | 전환액 2억 원, 상한 월세 833,333원, 적용 전환율 5.10% — 월 16,667원 초과, 24개월이면 400,008원 |
| 상한 이내 | 전세 3억 원 · 남길 보증금 5,000만 원 · 제시 월세 100만 원 | 전환액 2억 5,000만 원, 상한 월세 1,041,666원, 적용 전환율 4.80% — 월 41,666원 여유 |
| 금리 인상 전 계약 | 전세 1억 원 · 남길 보증금 3,000만 원 · 제시 월세 30만 원 · 기준금리 2.75% | 상한율 4.75%, 상한 월세 277,083원, 적용 전환율 5.14% — 월 22,917원 초과. 계약일 기준금리에 따라 판정이 달라집니다 |
| 전부 전환 | 전세 2억 원 · 남길 보증금 0원 · 제시 월세 833,333원 | 상한 월세와 제시 월세가 같아 '상한과 같음'으로 판정됩니다 |
| 예시 버튼 사례 | 전세 5억 원 · 남길 보증금 3억 원 · 제시 월세 100만 원 | 전환액 2억 원, 적용 전환율 6.00% — 월 166,667원 초과 |
위 예시는 이 페이지의 계산기로 직접 계산한 값입니다. '예시 넣기' 버튼을 누르면 마지막 사례가 입력됩니다.
자주 묻는 질문
법정 전월세전환율 상한은 몇 %인가요?
주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조에 따라 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 값 중 낮은 쪽입니다. 기준금리가 2026년 8월 27일부터 연 3.00%이므로, 2026년 10월 27일 현재 상한은 연 5.00%입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀝니다.
신규 계약에도 법정 상한이 적용되나요?
법정 상한은 계약 기간 중 보증금을 월세로 전환하거나 계약을 갱신하면서 전환할 때 적용되는 기준으로 설명됩니다. 완전히 새로운 계약에서는 당사자 합의로 정해지므로 상한이 강제되지 않으며, 이 계산기의 판정은 협상 참고 기준입니다. 이 페이지에서는 계약 상황을 고르면 판정 문구가 그에 맞게 바뀝니다.
기준금리는 어느 날짜 값을 써야 하나요?
계약 체결일 기준의 한국은행 기준금리로 판단하는 것이 실무 해석입니다. 금리 결정일 전후에 계약하면 날짜에 따라 상한이 달라질 수 있으니, 계약일의 기준금리를 한국은행에서 확인해 이 계산기에 직접 넣어 계산하세요.
이미 상한을 넘는 월세를 내고 있으면 어떻게 되나요?
초과해서 정한 부분은 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 제한될 수 있고, 이미 낸 초과분의 반환이나 앞으로의 감액을 협의할 수 있다는 것이 일반적인 설명입니다. 이 계산기에서 이미 낸 개월 수를 넣으면 누적 초과분을 추정할 수 있습니다. 개별 사안은 금액과 계약 경위에 따라 달라지므로 주택임대차분쟁조정위원회나 법률구조공단 상담을 권합니다.
월세를 전세로 바꾸는 계산도 되나요?
이 계산기는 보증금을 월세로 전환할 때의 법정 상한 판정에 특화돼 있어 월세의 전세 환산은 제공하지 않습니다. 법정 상한은 보증금을 월세로 전환하는 경우에만 정해져 있고, 반대 방향은 당사자 합의로 정해집니다.
상가에도 같은 상한이 적용되나요?
아닙니다. 상가건물 임대차는 상가건물 임대차보호법의 별도 기준(연 12%와 한국은행 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율)을 씁니다. 이 계산기는 주택 전용입니다.
이 계산기는 주택임대차보호법이 정한 산정률로 제시 월세를 판정하는 참고 도구이며 법률 자문이 아닙니다. 신규 계약 여부, 계약 경위, 지자체 조례 등 개별 사정에 따라 적용이 달라질 수 있습니다. 금액이 크거나 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회, 대한법률구조공단(132)에 상담하세요. 관련 도구: 평수 계산기에서 전용·공급면적을 먼저 확인해 보세요.